Garantias locatícias: Qual é a melhor opção?

Como forma de proteger o locador de imóvel contra eventuais prejuízos decorrentes do não pagamento do aluguel, ou da inadimplência de outro encargo que seja da responsabilidade do inquilino, a Lei 8.245/91, popularmente conhecida como “Lei do Inquilinato”, fornece algumas opções de garantias que podem ser exigidas antes de se firmar o contrato.

Como a mais conhecida delas, se tem a fiança, que sem sombra de dúvidas é a garantia locatícia mais adotada no mercado imobiliário.

Contudo, também é importante ter a noção mínima sobre as outras modalidades, já que por vezes se perde um bom negócio pela ausência de fiadores, deixando de lado as outras possibilidades de  garantir a locação.

A primeira delas é a caução, que pode ser feita sobre dinheiro, bens móveis ou bens imóveis.

Nessa modalidade, o próprio inquilino ou pessoa apresentada por ele, oferece algum dos bens mencionados, que ficará indisponível e impedido de ser negociado enquanto estiver como garantia do contrato de locação.

Caso o inquilino não honre com as suas obrigações, o bem caucionado responderá pela dívida.

Os bens móveis podem variar de joias, eletrônicos, automóveis, ou outro tipo, desde que seja comercial, disponível e consentido  pelo locador, devendo ser o objeto descrito no contrato de locação de forma clara e precisa, inclusive mencionando o seu valor.

 A caução de bem imóvel é equivalente a hipoteca, ficando o imóvel ofertado como o garantidor da locação.

Entretanto, por se tratar de imóvel, será necessário que a caução seja averbada junto a sua matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem garantidor estiver registrado.

Já a caução em dinheiro é limitada, correspondendo o seu valor máximo a três meses do aluguel vigente, devendo ser depositada em caderneta de poupança, de titularidade conjunta entre locador e locatário.

A desvantagem desta forma de caução é que, dada a sua limitação, o valor da dívida pode ultrapassar o valor depositado, não abrangendo a garantia a totalidade do débito.

A segunda modalidade é a já mencionada fiança.

Nela, o terceiro denominado fiador, assume  com o locador a obrigação de pagar as dívidas pendentes caso o locatário assim não o fizer.

 A preferência pela fiança, além do fato de ser ela culturalmente mais popular que as demais, se deve a maneira como se atinge os bens do fiador.

 Enquanto que na caução a responsabilidade do devedor se limita ao bem caucionado, na fiança, em regra, não há limites patrimoniais, podendo inclusive atingir a residência do garantidor, até que chegue a plena quitação do débito.

 Primordial será saber se o fiador possui bem suficientes para tanto.

 Caso contrário, de nada adiantará a fiança.

Por último se tem o seguro de fiança locatícia, a mais moderna das opções ofertadas pelo legislador.

Quando não houver possibilidades de se adotar nem a caução e nem a fiança, poderá se recorrer a uma empresa seguradora, que assume o eventual prejuízo causado pelo locatário dentro do prazo estabelecido pelo seguro.

 Geralmente a cobertura do seguro é de um ano, podendo ser renovada enquanto durar a locação.

O preço do seguro varia de acordo com a abrangência da sua cobertura e o valor do bem segurado.

 A princípio, parece ser esta a melhor opção, graças a sua praticidade.

Porém, ela esbarra na questão econômica, pela onerosidade gerada ao locatário, e na possibilidade da falta de pagamento da apólice, o que deixaria o locador desprotegido durante a relação contratual.

Caberá ao locador, diante das possibilidades existentes, optar por aquela que melhor lhe assegure o ressarcimento, caso o inquilino lhe cause algum prejuízo.

Havendo o privilégio de poder escolher por uma ou por outra, o importante é que se aponte a escolhida, pois a lei é taxativa ao estabelecer que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato de locação.

O importante é que, antes de se firmar o contrato, se determine a mais favorável aos interesses e possibilidades das partes, evitando assim maiores transtornos no futuro.