O direito de preferência nas locações imobiliárias.

            O Direito Imobiliário fornece ao inquilino algumas proteções, como forma de amenizar ou até mesmo evitar o seu prejuízo, uma vez que ele reside ou exerce as suas atividades comerciais em um bem que não é seu.

            Uma delas, trata-se do chamado direito de preferência, que dá a ele, inquilino,  a supremacia da compra do imóvel, caso seja colocado à venda, sobre os demais a que se interessarem, devendo o locador prestar satisfação sobre a sua intenção através de uma notificação.

            A notificação pode ser feita por via judicial ou extrajudicial, mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou mesmo através de carta, telegrama, e-mail ou qualquer outro meio de comunicação que torne o inquilino ciente da negociação e que seja possível comprovar que ele foi notificado.

            Particularmente, indico a notificação judicial ou a extrajudicial por cartório ou por documento escrito, que contenha a assinatura do locatário dando ciência do recebimento. São as formas mais seguras, evitando futuros transtornos caso haja alguma alegação  de omissão da notificação ou informação do negócio.

           

            O prazo para o locatário manifestar se vai ou não exercer o seu direito de preferência é de 30 dias corridos, a serem contados da data do recebimento da notificação. Havendo posterior mudança nas condições apresentadas, tal como redução do preço, novas formas de pagamento ou outra que facilite a aquisição do bem; nova notificação deverá ser feita, contendo a nova proposta, e se reiniciando a contagem do prazo para a manifestação.

            Se dentre deste período, o locatário não se manifestar, perderá ele o seu direito, ficando o proprietário do imóvel liberado para vendê-lo a quem bem entender, desde que respeitadas as condições apresentadas, salvo se estas forem mais onerosas.

            É importante ressaltar que o prazo de 30 dias é para o detentor do direito de preferência efetuar a compra, e não para apresentar contra proposta ou resposta que aceita. Tem que comprar o imóvel. Senão, o direito caduca pela demora.

            Outra forma de liberar o dono do imóvel para a negociação com terceiros é através da renúncia expressa, por documento escrito, renunciando o locatário por seu direito de preferência, alegando ele  que não há interesse algum na aquisição. Se assim for,  mesmo estando dentro do prazo de 30 dias, poderá o imóvel ser negociado com outros candidatos a compradores.

            Entretanto, se o locatário resolve exercer o seu direito, aceitando a oferta e   manifestando o seu interesse na compra, em regra, deverá ser concretizada a transação.Se depois de tudo, o proprietário desistir da venda, poderá o inquilino - comprador vir a ser ressarcido pelos prejuízos que teve, além dos lucros que deixou de ter, desde que consiga comprovar os seus prejuízos.

            Vendendo o proprietário o bem locado, sem respeitar o direito de preferência, poderá o inquilino ingressar com uma ação de ressarcimento por perdas e danos contra o locador-vendedor. Entretanto, é necessário que o inquilino comprove a sua possibilidade de compra do bem a época, nas mesmas condições em que ele foi vendido; senão inexistirá a perda.

            A atitude mais extrema, no que diz respeito ao exercício do direito de preferência, consiste na possibilidade que a lei dá ao locatário desrespeitado de depositar o valor pago por terceiro, juntamente com as respectivas despesas, por meio de uma Ação de adjudicação e ter para si o bem vendido; meio que a força.

            Devido à agressividade da situação, necessário é o cumprimento de algumas exigências. Primeiro, deverá o contrato de locação ter sido averbado a matricula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis até 30 dias antes da venda. A outra, é atentar ao prazo da propositura desta ação, que é de 6 meses, a serem contados do registro do imóvel em Cartório, efetuado por terceiro.Caso contrario, a única hipótese será a indenização por perdas e danos.