O direito de preferência nas locações imobiliárias.

            O Direito Imobiliário fornece ao inquilino algumas proteções, como forma de amenizar ou até mesmo evitar o seu prejuízo, uma vez que ele reside ou exerce as suas atividades comerciais em um bem que não é seu.

            Uma delas, trata-se do chamado direito de preferência, que dá a ele, inquilino,  a supremacia da compra do imóvel, caso seja colocado à venda, sobre os demais a que se interessarem, devendo o locador prestar satisfação sobre a sua intenção através de uma notificação.

            A notificação pode ser feita por via judicial ou extrajudicial, mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou mesmo através de carta, telegrama, e-mail ou qualquer outro meio de comunicação que torne o inquilino ciente da negociação e que seja possível comprovar que ele foi notificado.

            Particularmente, indico a notificação judicial ou a extrajudicial por cartório ou por documento escrito, que contenha a assinatura do locatário dando ciência do recebimento. São as formas mais seguras, evitando futuros transtornos caso haja alguma alegação  de omissão da notificação ou informação do negócio.

           

            O prazo para o locatário manifestar se vai ou não exercer o seu direito de preferência é de 30 dias corridos, a serem contados da data do recebimento da notificação. Havendo posterior mudança nas condições apresentadas, tal como redução do preço, novas formas de pagamento ou outra que facilite a aquisição do bem; nova notificação deverá ser feita, contendo a nova proposta, e se reiniciando a contagem do prazo para a manifestação.

            Se dentre deste período, o locatário não se manifestar, perderá ele o seu direito, ficando o proprietário do imóvel liberado para vendê-lo a quem bem entender, desde que respeitadas as condições apresentadas, salvo se estas forem mais onerosas.

            É importante ressaltar que o prazo de 30 dias é para o detentor do direito de preferência efetuar a compra, e não para apresentar contra proposta ou resposta que aceita. Tem que comprar o imóvel. Senão, o direito caduca pela demora.

            Outra forma de liberar o dono do imóvel para a negociação com terceiros é através da renúncia expressa, por documento escrito, renunciando o locatário por seu direito de preferência, alegando ele  que não há interesse algum na aquisição. Se assim for,  mesmo estando dentro do prazo de 30 dias, poderá o imóvel ser negociado com outros candidatos a compradores.

            Entretanto, se o locatário resolve exercer o seu direito, aceitando a oferta e   manifestando o seu interesse na compra, em regra, deverá ser concretizada a transação.Se depois de tudo, o proprietário desistir da venda, poderá o inquilino - comprador vir a ser ressarcido pelos prejuízos que teve, além dos lucros que deixou de ter, desde que consiga comprovar os seus prejuízos.

            Vendendo o proprietário o bem locado, sem respeitar o direito de preferência, poderá o inquilino ingressar com uma ação de ressarcimento por perdas e danos contra o locador-vendedor. Entretanto, é necessário que o inquilino comprove a sua possibilidade de compra do bem a época, nas mesmas condições em que ele foi vendido; senão inexistirá a perda.

            A atitude mais extrema, no que diz respeito ao exercício do direito de preferência, consiste na possibilidade que a lei dá ao locatário desrespeitado de depositar o valor pago por terceiro, juntamente com as respectivas despesas, por meio de uma Ação de adjudicação e ter para si o bem vendido; meio que a força.

            Devido à agressividade da situação, necessário é o cumprimento de algumas exigências. Primeiro, deverá o contrato de locação ter sido averbado a matricula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis até 30 dias antes da venda. A outra, é atentar ao prazo da propositura desta ação, que é de 6 meses, a serem contados do registro do imóvel em Cartório, efetuado por terceiro.Caso contrario, a única hipótese será a indenização por perdas e danos.

            

Pelo fim da derrama.

* Texto de Autoria de José Francisco de Oliveira Neto, engenheiro civil, empresário e administrador de empresas.
* Co-autoria e revisão: Ayerton Júnior. 

          Mais de quinhentos anos se passaram e ainda perduram resquícios do período colonial no qual éramos submissos ao império português, que nos enxergava apenas como fonte de espoliação.Bastava a eles estabelecer percentuais de contribuição e nos impor a “derrama”.

Esta nefasta herança, que sobrevive há séculos como uma endemia e permanece até os dias de hoje, tornou-se uma cultura seguida por nossas elites dirigentes, para os quais os governos existem não para servir, mas para serem servidos pela população, onerando pesadamente os setores trabalhadores e produtivos da economia.

Cada vez mais o Estado se torna um paquiderme burocrata e corporativista, que estamos condenados a sustentar.

A sua ineficiência e incompetência se faz notória e progressiva quanto `as suas responsabilidades básicas, tais como justiça, segurança, educação e saúde.

 Por outro lado, se mostra ágil na função fiscalista, agindo de forma selvagem, predadora e espoliativa com o intuito de sustentar o peso desta máquina obsoleta,  constantemente majorando por sua mera conveniência  a já insuportável carga tributária.

Eu diria que o empresário brasileiro é antes de tudo um teimoso, que só encontra obstáculos a sua existência. Penso que, contrariamente ao que acontece, deveríamos ter no Estado um parceiro, incentivador do crescimento, da inovação, das pesquisas, que fomentasse iniciativas empreendedoras para geração de riquezas e empregos.

 Não um Estado imediatista, perseguidor, oportunista e às vezes,  no mal sentido da palavra, maquiavélico, corriqueiro articulador de ações para aumentar a arrecadação e manter os benefícios da  grande minoria privilegiada que dele depende.

A preocupação é que esta inconsequente ganância tributaria não é eficaz e muito menos inteligente.

Na impossibilidade de sobreviver e lutar contra este “inimigo cruel”, parte crescente da economia se vê levada à informalidade, ou até mesmo a fechar as portas. E a cada porta fechada aumenta a fila de desempregados ou dos subempregados, e por consequência, aos problemas sociais.

O rascunho inicial deste texto foi escrito em ao final do ano de 2010, resultado na época do meu desapontamento com a gestão administrativa do Presidente Fernando Henrique Cardoso, que apesar de tão culto  e respeitado, detentor da minha admiração pessoal, pouco havia feito para  reverter este crônico problema brasileiro.

Diria que até pelo contrário, uma vez que durante os seus dois mandatos tivemos o agravamento deste quadro, visto que neste período as alíquotas tributárias cresceram em valores absolutos.

Porém, já se passado mais de doze anos da regência do “governo da esperança”, prometido pela antiga oposição que pregava a igualdade social, nada mudou, a não ser a publicidade do obscuro destino dos nossos suados impostos, por vezes arrecadados na base da sangria do contribuinte.

Os recentes casos de corrupção e desvios do erário público talvez expliquem a arrecadação predatória dirigida a um buraco negro sem fim.

Qualquer medida implementada que vise crescimento econômico que não passe por uma gradual e significativa redução de impostos, além da necessária simplificação e democratização dos mesmos, é pura balela e conversa fiada.

Estamos cansados de saber que o atual sistema é perverso, inflacionário e ineficaz, ficando este manancial de recursos entregue a um Estado perdulário, que não gera lastro e não traz retorno, desviando recursos preciosos que certamente estariam melhor aproveitados nos setores de atividades produtivas.

De nada adianta a longo prazo segurar a inflação à custa de altas taxas de juros, desemprego e enfraquecimento dos mercados de consumo. Tudo isto é inócuo, pois no futuro teremos um povo mais pobre e um pais mais endividado.

A globalização e a abertura do mercado deixou evidente que o Custo Brasil é insustentável a médio e longo prazo. Não existe mágica. Não há como aumentar a exportação concorrendo em desvantagem internacionalmente.

E, internamente, qual incentivo tem o empresariado em fazer crescer o seu negócio, esbarrando repetidamente no emaranhado de leis e responsabilidades fiscais,  competindo com setores na quase informalidade, desconsiderando aqui os problemas com a crescente insegurança e espantosa  onda de violência?

Como otimista que ainda sou, fica o alento de que pelo menos a doença foi diagnosticada corretamente.

O nosso problema é conjuntural e interno.

Para que alcancemos  um país verdadeiramente soberano, com o futuro promissor para nossos filhos, cabe a nós mesmos, brasileiros, homens e mulheres de bem, descobrir o remédio capaz de reverter esta doença que está minando nossas forças.

Não se podemos aceitar que a cada centena de bens produzidos, seja jogado fora mais de 30% na cascata de tributos sobrepostos e terrivelmente gerenciados.

Sob pena de nos tornarmos uma subnação, onde prolifera apenas os grandes conglomerados internacionais, recebendo o restante somente investimentos extrativistas donde participamos apenas como provedores de matérias primas e outros bens de pouco valor agregado, ou como simples fornecedores de mão  de obra barata.

Não podemos deixar que nos rotulem de incompetentes ou incapazes, pois não o somos!

Acima de tudo, brasileiros... povo trabalhado, cheio de grandes talentos e valores, penalizados por um regime fiscal incoerente com a nossa realidade  econômica.

Igualdade de salários: Quando e como pode ser requerida. 

O Princípio da Isonomia é um dos reguladores das relações de trabalho. Trata-se de garantia de igualdade entre os trabalhadores que exercem atividades idênticas, evitando discriminações, principalmente a que se refere ao pagamento dos salários.

É justo que o empregado receba a mesma quantia daquele que, na mesma empresa, exerce trabalho igual ao seu. Entretanto, não acontece sempre assim. Em desrespeito aos princípios da igualdade e ao da isonomia, é comum a disparidade de salários, mesmo que as atividades efetuadas pelos obreiros sejam exatamente as mesmas.

O que pode ser feito em tal situação? Deve o empregado prejudicado se contentar com o menor recebimento e aguardar a boa vontade do empregador para igualar o seu salário ao daquele que trabalha igual e recebe a mais? Ou pode ele tomar alguma atitude para melhorara a sua condição em relação a essa diferença?

Em resposta, pode o empregado buscar pela majoração do seu salário, igualando-o aos mesmos valores e condições as do empregado que recebe mais, utilizando da denominada "Equiparação Salarial".

Entretanto, antes de qualquer ação em busca da equiparação, é fundamental que se observe alguns requisitos, sob risco de não ser aceita a pretensão do trabalhador.

O primeiro deles é saber se a empresa possui ou não quadro de carreira, devidamente homologado pelo Ministério do Trabalho. Nesse quadro, deve existir a possibilidade do empregado progredir dentro da empresa e aumentar o seu salário, através de promoções alternadas dentro de cada categoria profissional, por antiguidade ou por seu merecimento. Caso o quadro exista e esteja corretamente homologado, não há a possibilidade de se pleitear a equiparação salarial.

Se não houver o quadro de carreira, para efeitos da equiparação, é necessário que se estabeleça quem será o paradigma; aquele empregado que exerce as mesmas funções, com a mesma capacidade e produtividade e que, entretanto, recebe salário superior. Será ele, o paradigma, a base de comparação.

Após, deve analisar se o paradigma e o empregado que pleiteia a equiparação salarial trabalham para o mesmo empregador, de forma simultânea (ao mesmo tempo), na mesma localidade, com a mesma perfeição técnica e com a mesma produtividade.

Também é importante que o tempo de trabalho do paradigma nas mesmas funções, naquela determinada empresa, não seja superior a dois anos que a do empregado que se sente injustiçado.

Diga-se novamente: na mesma função, não importando a nomenclatura dos cargos. O que vale são as funções exercidas. Pode os dois terem cargos diferentes, mas exercerem as mesmas atividades. Ainda assim será possível a equiparação dos salários.

Diferente se for os mesmos cargos, mas com o exercício de funções diferentes.

Verificados os critérios apontados, e ao notar o empregado que ele se enquadra não em um ou alguns, mas em todos eles, poderá buscar pela isonomia salarial.

Trata-se muito mais do que um princípio. Na verdade, é um direito, que tem como garantidora a Constituição Federal, a maior de todas as nossas leis.

           

A usucapião.

A usucapião é, atendidos os requisitos exigidos por lei, uma das formas de adquirir a propriedade do bem imóvel, quando dele já se tenha a posse por certo período de tempo.

Para facilitar a compressão do assunto, vamos nos prender a três destes requisitos, que de forma geral se aplicam a todas as modalidades de usucapião e se bem compreendidos facilita consideravelmente o entendimento do assunto.

São eles: a posse, o tempo e a coisa possível de ser usucapida.

A posse é o domínio que se tem sobre o imóvel. É a detenção do bem sobre os seus cuidados. Não é qualquer posse que dá direito a usucapião.  Para que seja válida, é necessário que ela seja continua, ininterrupta, e pacífica.

Ou seja, tem que se ter o domínio do imóvel por certa quantidade de anos, sem interrupção e também não se pode ter sofrido qualquer reivindicação de devolução do bem, nem por parte do seu dono e nem por de outros que tenha nele algum interesse real

Também é importante que essa posse seja caracterizada pelo “agir de como se dono fosse”. Se houver por exemplo, uma posse autorizada, onde o proprietário consentiu a permanência do possuidor, agindo ele como mero detentor ou guardião, não há que se falar em usucapião.Durante todo o tempo, tem que se ter agido como o verdadeiro dono, sem subordinação a ninguém.

Outro fator considerável é o tempo. Legalmente, é necessário que haja o prazo mínimo da posse, que será de 5, 10 ou 15 anos, variável de acordo com a situação de ocupação.

Será de 10 anos quando se tratar de usucapião ordinária, que é baseada no chamado justo titulo e na boa fé. Nessa modalidade, o imóvel é adquirido normalmente , inclusive com o registro em cartório. Porém, o seu tamanho real é menor do que se pensava. Na sua matrícula, consta área inferior a aquela que está ocupada, presumida como se fosse mesmo do imóvel. Esse tempo irá reduzir para 5 anos se o comprador houver registrado o imóvel e estabelecido ali a sua moradia ou realizado investimentos tando de ordem social quanto de ordem econômica. Primeiro registrou, depois estabeleceu moradia ou investiu.

A segunda modalidade será a usucapião extraordinária, que não precisa nem de justo titulo e nem de boa fé. Basta que haja a posse e o tempo, agindo a pessoa como se fosse dona do bem.

Nesta hipótese, o prazo vai ser de 15 anos, podendo se reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia ou realizado obras de caráter produtivo.

Finalmente tem a usucapião especial, da qual será exigido sempre o prazo mínimo de 5 anos. Para a sua configuração, além da posse mansa, pacífica e do agir como se dono fosse, não poderá o reivindicante possuir nenhum outro imóvel. Além disso, deve ser a área requerida de no máximo 50 hectares na âmbito rural ou 250 m² no âmbito urbano e ainda ser ela utilizada como residência, além de estar produtiva para os seus ocupantes.

Como último dos requisitos, temos a possibilidade do imóvel ser usucapido. Existem algumas modalidades de bens que não são passiveis. A título de exemplo, não cabe usucapião contra imóvel de entes públicos, imóvel legalmente considerado como bem de família, contra os imóveis dotais e as partes comuns de edifícios sob condomínios horizontais.

            De forma prática, para que se tenha direito a adquirir legalmente o imóvel por meio da ação de usucapião, é preciso a existência da posse mansa e pacifica, prolongada pelo período continuo de 5, 10 ou 15 anos, de acordo com cada modalidade de usucapião, devendo sempre o possuidor agir como se fosse o verdadeiro dono do imóvel.

A interdição e a curatela.

            Não é incomum tomamos conhecimento que alguém, por razão de certa debilidade, não possui mais condições de cuidar dos seus atos civis, bens patrimoniais, e por vezes, nem de si próprio.

            Geralmente por decorrência de males sofridos a saúde mental ou física.

            Pior fica quando chega ao extremo da pessoa sequer reconhecer os que estiveram ao seu redor, incluindo parentes e amigos, inexistindo a possibilidade de deixa-la sozinha sem permanente vigilância.

            Como no momento a abrangência é meramente jurídica, limito a apresentar a solução jurídica, deixando que os doutores da medicina resolvam o restante.

            Constatada situações que resultam nos problemas apontados, o remédio de maior eficácia é a chamada Ação de Interdição, com o pedido de Curatela sobre o enfermo.

Nessa ação se busca ao judiciário,  primeiro pela interdição do doente, apresentando as razões que justifique  determinar a incapacidade para exercício  de alguns ou todos os atos da vida civil.

Atos como comprar ou vender bens, firmar contratos, praticar movimentações financeiras e assim por diante.

Depois, na mesma ação, se  requer a curatela, total ou parcial, sobre o interditando.

É esse o nome dado ao poder concedido a terceiro para cuidar da pessoa maior de idade, e dos bens dessa pessoa, que não tem mais condições de administra-los sozinha, por decorrência de enfermidade ou deficiência mental.

A interdição, assim como o pedido da curatela, pode ser pleiteada pelos pais, tutores do doente, conjugue ou outro parente, além do Ministério Público, que também tem capacidade para o feito.

O ideal é que a curatela seja requerida por aquele que melhor possuir condições de prestar os cuidados, independente do seu grau de parentesco, pois ficará responsável além dos bens, pelos cuidados do próprio enfermo.

É fundamental que, além das alegações justificadoras dos pedidos de interdição e curatela, seja efetivamente comprovada a incapacidade do requerido ou requerida.

 Isso pode ser feito através de laudos médicos, exames ou outra prova que certifique pela impossibilidade do interditando agir sozinho.

Assistido pela presença obrigatória do Ministério Público, que  acompanha toda a ação, o juiz determinará a realização do exame de sanidade física e psíquica, por profissional da confiança dele, juiz.

Após o exame, o enfermo poderá ser ouvido em juízo, se possível for, para que seja avaliada pessoalmente as condições do doente.

Ultrapassadas as etapas, será prolatada a sentença, determinando ou não a curatela.

Na hipótese positiva, será ela absoluta, se o curador assumir todas as responsabilidades do incapaz; ou parcial, determinando que o curador somente assista ou acompanhe o doente em  determinados atos por ele praticado.

Ressalta que o Ministério Público visa  proteger os interesses do interditando, podendo opinar pela desnecessidade da interdição, ou alegar pela falta de capacidade de cuidar daquele que está pedindo a curatela.

O importante é que a questão patrimonial deve estar em segundo plano.

 O que deve se buscar, não é a administração de bens, e sim a possibilidade de oferecer a alguém a maior quantidade de amor, mediante os cuidados de que a pessoa tanto precisa.

Um pouco mais sobre os danos morais.

“DANOS MORAIS”: duas palavras que quando juntas, representam o inconformismo de alguém, na busca pelo reparo de injustiça sofrida.

Certamente estarão ligadas a humilhação ou forte constrangimento.

Mas afinal de contas; o que é o dano moral?

É difícil a  definição exata e precisa.

Se entende que será moral todo o dano causado a personalidade de um indivíduo.

Pode estar relacionado ao uso ou exposição indevida da sua imagem, nome, privacidade ou corpo.

Seria tudo que, de alguma maneira, causar sofrimento interno na vítima, na sua moral, no seu psicológico ou ao seu intelectual.

Por isso a dificuldade de se definir e enumerar o que seria o dano moral, já que o sofrimento para uns, pode não ser para outros.

Daí a necessidade de abordar o contexto da situação, dependendo da análise da condição da vítima, do tempo, do local e da forma como os danos ocorreram.

Por exemplo, a modelo que por vezes se exibiu publicamente nua, não poderá alegar o dano moral por ter a imagem exposta em uma revista, enquanto tomava sol na praia sem a parte de cima do biquíni.

Entretanto, diferente será se a mesma revista publicar a imagem da mulher comum, que tomava sol no quintal de casa.

A exposição pública da pessoa do segundo exemplo poderá causar incômodos irreversíveis tanto `a sua imagem, quanto ao seu psicológico.

O mesmo acontece quando o nome do inadimplente é encaminhado ao SPC ou Serasa.

 Não poderá tal devedor alegar ter sofrido por dano moral, em razão da exposição à sociedade como mau pagador.

Contudo, se quem teve o nome negativado foi pessoa idônea, haverá sim que se falar em prejuízo moral.

Pior se esta pessoa provar os cuidados e zelos tomados para manter o nome limpo, e como o equívoco lhe causou transtorno, mesmo exclusivo a ordem emocional.

Porém, não é o mero desgosto sofrido que motivará a indenização.

O indivíduo mediano, considerado o homem comum, é tido como parâmetro para quantificar o dano, deixado de lado o excessivamente sensível, que se aborrece facilmente com fatos desgostosos do cotidiano.

 Também é desconsiderado o de pouca ou nenhuma sensibilidade, que causa sofrimento a outro entendendo se tratar de conduta normal.

Após a análise do caso concreto e concluindo o magistrado pela existência do dano, será o sofrimento injusto convertido em quantia pecuniária, com o intuito da reparação mínima do prejuízo de ordem moral.

Por vezes, o valor estipulado não será satisfatório diante as expectativas da vítima, podendo ainda, inversamente, superar o que se esperava.

Daí a importância da máxima pontualidade e objetividade do transtorno suportado.

Por não existir padrão, tabela ou indicativo que vincule a decisão a valores indenizatórios certos e determinados, e por ser o sofrimento variável, o ideal é que se prove concretamente a dimensão, não devendo confiar apenas em testemunhas ou meras alegações, se assim for possível.

Alcançada a melhor forma de caracterizá-lo, com o mínimo de subjetividade, dificilmente a lesão moral passará despercebida, aumentando consideravelmente as chances da justa reparação.

Garantias locatícias: Qual é a melhor opção?

Como forma de proteger o locador de imóvel contra eventuais prejuízos decorrentes do não pagamento do aluguel, ou da inadimplência de outro encargo que seja da responsabilidade do inquilino, a Lei 8.245/91, popularmente conhecida como “Lei do Inquilinato”, fornece algumas opções de garantias que podem ser exigidas antes de se firmar o contrato.

Como a mais conhecida delas, se tem a fiança, que sem sombra de dúvidas é a garantia locatícia mais adotada no mercado imobiliário.

Contudo, também é importante ter a noção mínima sobre as outras modalidades, já que por vezes se perde um bom negócio pela ausência de fiadores, deixando de lado as outras possibilidades de  garantir a locação.

A primeira delas é a caução, que pode ser feita sobre dinheiro, bens móveis ou bens imóveis.

Nessa modalidade, o próprio inquilino ou pessoa apresentada por ele, oferece algum dos bens mencionados, que ficará indisponível e impedido de ser negociado enquanto estiver como garantia do contrato de locação.

Caso o inquilino não honre com as suas obrigações, o bem caucionado responderá pela dívida.

Os bens móveis podem variar de joias, eletrônicos, automóveis, ou outro tipo, desde que seja comercial, disponível e consentido  pelo locador, devendo ser o objeto descrito no contrato de locação de forma clara e precisa, inclusive mencionando o seu valor.

 A caução de bem imóvel é equivalente a hipoteca, ficando o imóvel ofertado como o garantidor da locação.

Entretanto, por se tratar de imóvel, será necessário que a caução seja averbada junto a sua matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem garantidor estiver registrado.

Já a caução em dinheiro é limitada, correspondendo o seu valor máximo a três meses do aluguel vigente, devendo ser depositada em caderneta de poupança, de titularidade conjunta entre locador e locatário.

A desvantagem desta forma de caução é que, dada a sua limitação, o valor da dívida pode ultrapassar o valor depositado, não abrangendo a garantia a totalidade do débito.

A segunda modalidade é a já mencionada fiança.

Nela, o terceiro denominado fiador, assume  com o locador a obrigação de pagar as dívidas pendentes caso o locatário assim não o fizer.

 A preferência pela fiança, além do fato de ser ela culturalmente mais popular que as demais, se deve a maneira como se atinge os bens do fiador.

 Enquanto que na caução a responsabilidade do devedor se limita ao bem caucionado, na fiança, em regra, não há limites patrimoniais, podendo inclusive atingir a residência do garantidor, até que chegue a plena quitação do débito.

 Primordial será saber se o fiador possui bem suficientes para tanto.

 Caso contrário, de nada adiantará a fiança.

Por último se tem o seguro de fiança locatícia, a mais moderna das opções ofertadas pelo legislador.

Quando não houver possibilidades de se adotar nem a caução e nem a fiança, poderá se recorrer a uma empresa seguradora, que assume o eventual prejuízo causado pelo locatário dentro do prazo estabelecido pelo seguro.

 Geralmente a cobertura do seguro é de um ano, podendo ser renovada enquanto durar a locação.

O preço do seguro varia de acordo com a abrangência da sua cobertura e o valor do bem segurado.

 A princípio, parece ser esta a melhor opção, graças a sua praticidade.

Porém, ela esbarra na questão econômica, pela onerosidade gerada ao locatário, e na possibilidade da falta de pagamento da apólice, o que deixaria o locador desprotegido durante a relação contratual.

Caberá ao locador, diante das possibilidades existentes, optar por aquela que melhor lhe assegure o ressarcimento, caso o inquilino lhe cause algum prejuízo.

Havendo o privilégio de poder escolher por uma ou por outra, o importante é que se aponte a escolhida, pois a lei é taxativa ao estabelecer que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato de locação.

O importante é que, antes de se firmar o contrato, se determine a mais favorável aos interesses e possibilidades das partes, evitando assim maiores transtornos no futuro.