A usucapião.

A usucapião é, atendidos os requisitos exigidos por lei, uma das formas de adquirir a propriedade do bem imóvel, quando dele já se tenha a posse por certo período de tempo.

Para facilitar a compressão do assunto, vamos nos prender a três destes requisitos, que de forma geral se aplicam a todas as modalidades de usucapião e se bem compreendidos facilita consideravelmente o entendimento do assunto.

São eles: a posse, o tempo e a coisa possível de ser usucapida.

A posse é o domínio que se tem sobre o imóvel. É a detenção do bem sobre os seus cuidados. Não é qualquer posse que dá direito a usucapião.  Para que seja válida, é necessário que ela seja continua, ininterrupta, e pacífica.

Ou seja, tem que se ter o domínio do imóvel por certa quantidade de anos, sem interrupção e também não se pode ter sofrido qualquer reivindicação de devolução do bem, nem por parte do seu dono e nem por de outros que tenha nele algum interesse real

Também é importante que essa posse seja caracterizada pelo “agir de como se dono fosse”. Se houver por exemplo, uma posse autorizada, onde o proprietário consentiu a permanência do possuidor, agindo ele como mero detentor ou guardião, não há que se falar em usucapião.Durante todo o tempo, tem que se ter agido como o verdadeiro dono, sem subordinação a ninguém.

Outro fator considerável é o tempo. Legalmente, é necessário que haja o prazo mínimo da posse, que será de 5, 10 ou 15 anos, variável de acordo com a situação de ocupação.

Será de 10 anos quando se tratar de usucapião ordinária, que é baseada no chamado justo titulo e na boa fé. Nessa modalidade, o imóvel é adquirido normalmente , inclusive com o registro em cartório. Porém, o seu tamanho real é menor do que se pensava. Na sua matrícula, consta área inferior a aquela que está ocupada, presumida como se fosse mesmo do imóvel. Esse tempo irá reduzir para 5 anos se o comprador houver registrado o imóvel e estabelecido ali a sua moradia ou realizado investimentos tando de ordem social quanto de ordem econômica. Primeiro registrou, depois estabeleceu moradia ou investiu.

A segunda modalidade será a usucapião extraordinária, que não precisa nem de justo titulo e nem de boa fé. Basta que haja a posse e o tempo, agindo a pessoa como se fosse dona do bem.

Nesta hipótese, o prazo vai ser de 15 anos, podendo se reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia ou realizado obras de caráter produtivo.

Finalmente tem a usucapião especial, da qual será exigido sempre o prazo mínimo de 5 anos. Para a sua configuração, além da posse mansa, pacífica e do agir como se dono fosse, não poderá o reivindicante possuir nenhum outro imóvel. Além disso, deve ser a área requerida de no máximo 50 hectares na âmbito rural ou 250 m² no âmbito urbano e ainda ser ela utilizada como residência, além de estar produtiva para os seus ocupantes.

Como último dos requisitos, temos a possibilidade do imóvel ser usucapido. Existem algumas modalidades de bens que não são passiveis. A título de exemplo, não cabe usucapião contra imóvel de entes públicos, imóvel legalmente considerado como bem de família, contra os imóveis dotais e as partes comuns de edifícios sob condomínios horizontais.

            De forma prática, para que se tenha direito a adquirir legalmente o imóvel por meio da ação de usucapião, é preciso a existência da posse mansa e pacifica, prolongada pelo período continuo de 5, 10 ou 15 anos, de acordo com cada modalidade de usucapião, devendo sempre o possuidor agir como se fosse o verdadeiro dono do imóvel.