O direito de preferência nas locações imobiliárias.

            O Direito Imobiliário fornece ao inquilino algumas proteções, como forma de amenizar ou até mesmo evitar o seu prejuízo, uma vez que ele reside ou exerce as suas atividades comerciais em um bem que não é seu.

            Uma delas, trata-se do chamado direito de preferência, que dá a ele, inquilino,  a supremacia da compra do imóvel, caso seja colocado à venda, sobre os demais a que se interessarem, devendo o locador prestar satisfação sobre a sua intenção através de uma notificação.

            A notificação pode ser feita por via judicial ou extrajudicial, mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou mesmo através de carta, telegrama, e-mail ou qualquer outro meio de comunicação que torne o inquilino ciente da negociação e que seja possível comprovar que ele foi notificado.

            Particularmente, indico a notificação judicial ou a extrajudicial por cartório ou por documento escrito, que contenha a assinatura do locatário dando ciência do recebimento. São as formas mais seguras, evitando futuros transtornos caso haja alguma alegação  de omissão da notificação ou informação do negócio.

           

            O prazo para o locatário manifestar se vai ou não exercer o seu direito de preferência é de 30 dias corridos, a serem contados da data do recebimento da notificação. Havendo posterior mudança nas condições apresentadas, tal como redução do preço, novas formas de pagamento ou outra que facilite a aquisição do bem; nova notificação deverá ser feita, contendo a nova proposta, e se reiniciando a contagem do prazo para a manifestação.

            Se dentre deste período, o locatário não se manifestar, perderá ele o seu direito, ficando o proprietário do imóvel liberado para vendê-lo a quem bem entender, desde que respeitadas as condições apresentadas, salvo se estas forem mais onerosas.

            É importante ressaltar que o prazo de 30 dias é para o detentor do direito de preferência efetuar a compra, e não para apresentar contra proposta ou resposta que aceita. Tem que comprar o imóvel. Senão, o direito caduca pela demora.

            Outra forma de liberar o dono do imóvel para a negociação com terceiros é através da renúncia expressa, por documento escrito, renunciando o locatário por seu direito de preferência, alegando ele  que não há interesse algum na aquisição. Se assim for,  mesmo estando dentro do prazo de 30 dias, poderá o imóvel ser negociado com outros candidatos a compradores.

            Entretanto, se o locatário resolve exercer o seu direito, aceitando a oferta e   manifestando o seu interesse na compra, em regra, deverá ser concretizada a transação.Se depois de tudo, o proprietário desistir da venda, poderá o inquilino - comprador vir a ser ressarcido pelos prejuízos que teve, além dos lucros que deixou de ter, desde que consiga comprovar os seus prejuízos.

            Vendendo o proprietário o bem locado, sem respeitar o direito de preferência, poderá o inquilino ingressar com uma ação de ressarcimento por perdas e danos contra o locador-vendedor. Entretanto, é necessário que o inquilino comprove a sua possibilidade de compra do bem a época, nas mesmas condições em que ele foi vendido; senão inexistirá a perda.

            A atitude mais extrema, no que diz respeito ao exercício do direito de preferência, consiste na possibilidade que a lei dá ao locatário desrespeitado de depositar o valor pago por terceiro, juntamente com as respectivas despesas, por meio de uma Ação de adjudicação e ter para si o bem vendido; meio que a força.

            Devido à agressividade da situação, necessário é o cumprimento de algumas exigências. Primeiro, deverá o contrato de locação ter sido averbado a matricula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis até 30 dias antes da venda. A outra, é atentar ao prazo da propositura desta ação, que é de 6 meses, a serem contados do registro do imóvel em Cartório, efetuado por terceiro.Caso contrario, a única hipótese será a indenização por perdas e danos.

            

Pelo fim da derrama.

* Texto de Autoria de José Francisco de Oliveira Neto, engenheiro civil, empresário e administrador de empresas.
* Co-autoria e revisão: Ayerton Júnior. 

          Mais de quinhentos anos se passaram e ainda perduram resquícios do período colonial no qual éramos submissos ao império português, que nos enxergava apenas como fonte de espoliação.Bastava a eles estabelecer percentuais de contribuição e nos impor a “derrama”.

Esta nefasta herança, que sobrevive há séculos como uma endemia e permanece até os dias de hoje, tornou-se uma cultura seguida por nossas elites dirigentes, para os quais os governos existem não para servir, mas para serem servidos pela população, onerando pesadamente os setores trabalhadores e produtivos da economia.

Cada vez mais o Estado se torna um paquiderme burocrata e corporativista, que estamos condenados a sustentar.

A sua ineficiência e incompetência se faz notória e progressiva quanto `as suas responsabilidades básicas, tais como justiça, segurança, educação e saúde.

 Por outro lado, se mostra ágil na função fiscalista, agindo de forma selvagem, predadora e espoliativa com o intuito de sustentar o peso desta máquina obsoleta,  constantemente majorando por sua mera conveniência  a já insuportável carga tributária.

Eu diria que o empresário brasileiro é antes de tudo um teimoso, que só encontra obstáculos a sua existência. Penso que, contrariamente ao que acontece, deveríamos ter no Estado um parceiro, incentivador do crescimento, da inovação, das pesquisas, que fomentasse iniciativas empreendedoras para geração de riquezas e empregos.

 Não um Estado imediatista, perseguidor, oportunista e às vezes,  no mal sentido da palavra, maquiavélico, corriqueiro articulador de ações para aumentar a arrecadação e manter os benefícios da  grande minoria privilegiada que dele depende.

A preocupação é que esta inconsequente ganância tributaria não é eficaz e muito menos inteligente.

Na impossibilidade de sobreviver e lutar contra este “inimigo cruel”, parte crescente da economia se vê levada à informalidade, ou até mesmo a fechar as portas. E a cada porta fechada aumenta a fila de desempregados ou dos subempregados, e por consequência, aos problemas sociais.

O rascunho inicial deste texto foi escrito em ao final do ano de 2010, resultado na época do meu desapontamento com a gestão administrativa do Presidente Fernando Henrique Cardoso, que apesar de tão culto  e respeitado, detentor da minha admiração pessoal, pouco havia feito para  reverter este crônico problema brasileiro.

Diria que até pelo contrário, uma vez que durante os seus dois mandatos tivemos o agravamento deste quadro, visto que neste período as alíquotas tributárias cresceram em valores absolutos.

Porém, já se passado mais de doze anos da regência do “governo da esperança”, prometido pela antiga oposição que pregava a igualdade social, nada mudou, a não ser a publicidade do obscuro destino dos nossos suados impostos, por vezes arrecadados na base da sangria do contribuinte.

Os recentes casos de corrupção e desvios do erário público talvez expliquem a arrecadação predatória dirigida a um buraco negro sem fim.

Qualquer medida implementada que vise crescimento econômico que não passe por uma gradual e significativa redução de impostos, além da necessária simplificação e democratização dos mesmos, é pura balela e conversa fiada.

Estamos cansados de saber que o atual sistema é perverso, inflacionário e ineficaz, ficando este manancial de recursos entregue a um Estado perdulário, que não gera lastro e não traz retorno, desviando recursos preciosos que certamente estariam melhor aproveitados nos setores de atividades produtivas.

De nada adianta a longo prazo segurar a inflação à custa de altas taxas de juros, desemprego e enfraquecimento dos mercados de consumo. Tudo isto é inócuo, pois no futuro teremos um povo mais pobre e um pais mais endividado.

A globalização e a abertura do mercado deixou evidente que o Custo Brasil é insustentável a médio e longo prazo. Não existe mágica. Não há como aumentar a exportação concorrendo em desvantagem internacionalmente.

E, internamente, qual incentivo tem o empresariado em fazer crescer o seu negócio, esbarrando repetidamente no emaranhado de leis e responsabilidades fiscais,  competindo com setores na quase informalidade, desconsiderando aqui os problemas com a crescente insegurança e espantosa  onda de violência?

Como otimista que ainda sou, fica o alento de que pelo menos a doença foi diagnosticada corretamente.

O nosso problema é conjuntural e interno.

Para que alcancemos  um país verdadeiramente soberano, com o futuro promissor para nossos filhos, cabe a nós mesmos, brasileiros, homens e mulheres de bem, descobrir o remédio capaz de reverter esta doença que está minando nossas forças.

Não se podemos aceitar que a cada centena de bens produzidos, seja jogado fora mais de 30% na cascata de tributos sobrepostos e terrivelmente gerenciados.

Sob pena de nos tornarmos uma subnação, onde prolifera apenas os grandes conglomerados internacionais, recebendo o restante somente investimentos extrativistas donde participamos apenas como provedores de matérias primas e outros bens de pouco valor agregado, ou como simples fornecedores de mão  de obra barata.

Não podemos deixar que nos rotulem de incompetentes ou incapazes, pois não o somos!

Acima de tudo, brasileiros... povo trabalhado, cheio de grandes talentos e valores, penalizados por um regime fiscal incoerente com a nossa realidade  econômica.